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Área de práctica

Desalojos: recuperación del inmueble

El desalojo es el proceso por el cual se obtiene la restitución de un inmueble de quien está obligado a devolverlo. Procede frente a la falta de pago, al vencimiento del plazo contractual, al uso indebido del inmueble y a la ocupación sin derecho. Cada causal exige recaudos previos distintos, y omitirlos suele ser la principal causa de rechazo de la demanda.

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Qué comprende esta área

  • Desalojo por falta de pago, con la intimación previa que exige la ley
  • Desalojo por vencimiento del plazo contractual
  • Desalojo por uso indebido o cambio de destino del inmueble
  • Desalojo de intrusos y de ocupantes sin derecho
  • Restitución en comodato y en tenencia precaria; defensa del locatario demandado

Lo que conviene saber

La intimación previa por falta de pago no es opcional

En la locación con destino habitacional, antes de promover la demanda de desalojo por falta de pago el locador debe intimar fehacientemente al locatario a abonar la suma adeudada, con un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos desde la recepción (art. 1222 del Código Civil y Comercial). Omitir esa intimación —o conceder un plazo menor— compromete la suerte de la demanda. Además, el régimen de las locaciones fue modificado por el Decreto 70/2023, consolidado por la Ley 27.742, que derogó la Ley 27.551: los contratos celebrados durante su vigencia continúan rigiéndose por ella, de modo que el punto de partida es siempre el contrato y su fecha.

Paso a paso

Las etapas del proceso

Estas son las etapas efectivas del trámite. Los tiempos dependen del juzgado y de la contraparte; el orden, en cambio, es siempre el mismo, y el cliente es informado de la etapa en curso.

  1. Análisis del título y de la causal

    Se examinan el contrato, los pagos, el estado de ocupación y la causal invocable. De ese análisis depende la vía procesal y la prueba que habrá que producir.

    Se requiere: El contrato, los comprobantes de pago y el detalle de la ocupación.

  2. Intimación previa fehaciente

    En la locación con destino habitacional, antes de demandar el desalojo por falta de pago el locador debe intimar fehacientemente el pago, con un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos (art. 1222 del Código Civil y Comercial).

  3. Mediación previa y demanda

    Cumplida la instancia previa que corresponda a la jurisdicción, se promueve la demanda de desalojo, se acredita la causal y se denuncian los ocupantes del inmueble.

  4. Traslado, prueba y sentencia

    Notificada la demanda, la parte demandada puede oponer defensas. El desalojo tramita por el proceso de conocimiento que prevé el código procesal de cada jurisdicción, con un debate acotado a la obligación de restituir.

  5. Lanzamiento

    Firme la sentencia y vencido el plazo para restituir, se ordena el lanzamiento con intervención del oficial de justicia y de la fuerza pública si fuera necesario.

    Se requiere: La coordinación del día del lanzamiento y del destino de los bienes.

Documentación

Qué conviene tener a mano

No es necesario reunir toda la documentación antes de la consulta: se trabaja con la que esté disponible y se gestiona la faltante durante el trámite.

  • Contrato de locación, comodato o instrumento que acredite la ocupación
  • Título de propiedad o informe de dominio del inmueble
  • Comprobantes de pago y detalle de la deuda
  • Intimaciones y cartas documento cursadas
  • Constancias del estado del inmueble: fotografías, actas, denuncias

Preguntas frecuentes sobre desalojos

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¿Cuánto demora un juicio de desalojo?

Depende de la causal, del juzgado y de las defensas que oponga la parte demandada, y también del código procesal que rija la causa. El plazo real se mide en meses e incluye la etapa de lanzamiento posterior a la sentencia. Cualquier estimación fundada requiere examinar el contrato y el estado de la ocupación.

¿Puede desalojarse a quien ocupa el inmueble sin contrato?

Sí. La ocupación sin título habilita la acción de desalojo contra el intruso, y los códigos procesales prevén la posibilidad de obtener la restitución anticipada del inmueble bajo caución, cuando el derecho invocado resulta verosímil.

¿Puede cortarse el suministro de servicios o cambiarse la cerradura?

No. La restitución del inmueble debe obtenerse por la vía judicial. Las vías de hecho —cambio de cerradura, corte de servicios, retiro de bienes— exponen a responsabilidad civil y eventualmente penal, y perjudican la posición procesal de quien las adopta.

¿Puede reclamarse además la deuda de alquileres?

Sí, mediante la acción por cobro de los alquileres devengados y de los daños derivados de la ocupación indebida, que puede promoverse conjuntamente o por separado, según la estrategia que convenga en cada caso.

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